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Novembre 2007 3/4
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Comment se fait-il que des biens se situant dans le périmètre d’étude n’aient pas été préemptés ?
Est-il vrai qu’un pavillon et son terrain indemnisés à son propriétaire dans le cadre d’une expropriation, pourra être revendu à un promoteur avec plus-value ?
Commentaire «les petits toits» : Rien ne l’interdit.
Pourquoi dans le cas d’une préemption la mairie cherche t-elle quelques fois à obtenir un prix plus bas que celui de la promesse de vente ? N’y a t-il pas là une forme d’abus de pouvoir ?
Que dois faire un propriétaire qui risque d’être exproprié à courte échéance et qui a la nécessité d’effectuer des travaux d’importance sur son pavillon pour continuer à pouvoir y vivre normalement (chauffage mort, canalisations défectueuses, électricité dangereuse) ?
Quel est le scénario probable dès 2008 ?
Nous pensons qu’il va s’articuler très logiquement en trois phases administratives connues et éprouvées : La ZAC (Zone d’Aménagement Concerté ) suivi d’une DUP (Déclaration d’Utilité Publique) pour aboutir aux expropriations des 144 parcelles, dans un premier temps. (attention aux OPAH).
Si ce scénario est appliqué, (et il n’y en a pas d’autre) le prix de l’immobilier va s’éroder mécaniquement en s’engageant dans une spirale de baisse de baisse des prix de l’immobilier ; (cf question 2). En effet, si vous souhaitez vendre, vous ne pouvez traiter qu’avec la mairie, qui achète très en dessous des DIA. En faisant cela, la mairie construit artificiellement un marché immobilier sous évalué. La mairie fournit ainsi aux Domaines des outils d ‘appréciation biaisés. Lors de la préemption suivante, les Domaines en toute bonne foi vont considérer que l’immobilier est sinistré dans le secteur, et estimeront le bien du prochain vendeur à un prix encore plus bas.
Ce phénomène est encore amplifié par le fait que la maison de votre voisin, une fois achetée par la mairie, deviendra une friche et sera murée. Ceci contribue a dégrader l’image du quartier et la chute de l’immobilier s’accentue et celle de votre bien par voie de conséquence.
ETAPE N°1 : La ZAC Charles de Gaulle EST
Au plan administratif, la municipalité est obligée de:
Faire réaliser une concertation préalable (délibération du conseil municipal). Art L300-2 code de l’urbanisme.
Présenter un dossier de création au conseil municipal pour délibération à l’issue de cette concertation. (Art R311-2).
Afficher le dossier de création de la ZAC pendant 1 mois.
Faire paraître la passation de concession d’aménagement aux « Annonces Légales » pour transmettre la maîtrise d’ouvrage à un concessionnaire.
Compte tenu des différents délais, il s’écoule au maximum 3 mois entre le point 2 et l’avis de création de la ZAC.
ETAPE N°2 : La DUP
Arrivé à ce stade, la ZAC est constituée et permet alors de recourir à un deuxième dispositif : la Déclaration d’Utilité Publique (DUP).
Quel est le but d’une DUP ?
« L’expropriation d’immeubles, en tout ou partie, ou de droits réels immobiliers, ne peut être prononcée qu’autant qu’elle aura été précédée d’une déclaration d’utilité publique ».
Art L11-1 du code de l’expropriation.
Réponse : l’Expropriation.
ETAPE N°3 : EXPROPRIATIONS
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Madame Gouéta m’a dit …
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Les citations suivantes sont des paroles prononcées par Madame Goueta le soir du 14 novembre.
No comment.
En préambule à la réunion
« Ce que nous vous avons présenté ce soir , c’est une étude que nous n’étions absolument pas obligés de vous présenter… »
« La transparence, cela apporte l’inquiétude, il fallait mieux laisser les choses dans le tiroir ».
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